Rehabilitación de fachadas en Donostia y Gipuzkoa

Quién interviene y en qué orden

Fases de una rehabilitación de fachada en Gipuzkoa

Fase	Quién la hace	Qué sale de ahí
1. Diagnóstico	Arquitecto o estudio de arquitectura	Qué patologías tiene la fachada y qué tipo de intervención necesita
2. ITE	Técnico competente, registrada en el ayuntamiento	Obligatoria a los 50 años del edificio, y siempre si se van a pedir ayudas
3. Proyecto	El mismo estudio de arquitectura	Documento técnico para pedir la licencia y para licitar
4. Presupuesto y financiación	Comunidad, con la administración de fincas	Derrama, ayudas y, si hace falta, préstamo
5. Licitación	Comunidad, con el proyecto cerrado	Ofertas comparables: todas sobre el mismo documento
6. Licencia municipal	Ayuntamiento	Sin ella no se puede montar el andamio
7. Ejecución	Constructora, con dirección de obra y coordinador de seguridad	La obra, con la comunidad como promotora a efectos legales

La ITE: el trámite que decide si llegas a las ayudas

En Euskadi la inspección técnica de edificios se regula por el Decreto 117/2018. Lo que hay que saber antes de nada:

• Es obligatoria en edificios de uso residencial con más de 50 años, y también en unifamiliares con al menos una fachada a vía pública.
• Al cumplir los 50 años hay un año para presentarla, y la inspección tiene una validez de 10 años.
• Si vas a pedir ayudas públicas, hace falta tenerla hecha y registrada antes de solicitarlas, tenga la edad que tenga el edificio. Es el motivo número uno por el que se caen las solicitudes.

En Donostia y en el resto de municipios de Gipuzkoa el registro se hace en el propio ayuntamiento, y el calendario municipal puede fijar sus propios plazos de presentación.

Qué ayudas hay y cuánto se tarda en cobrarlas

La fachada entra en las ayudas del Gobierno Vasco como obra de conservación, y si además se mejora el aislamiento, como obra de eficiencia energética —que es la que más dinero trae—. Lo explicamos con las cuantías en las ayudas del Gobierno Vasco a la rehabilitación de edificios, y si la obra incluye ascensor o accesibilidad, en las ayudas de accesibilidad.

Lo que cambia en una fachada de Donostia

El clima atlántico y la proximidad del mar no son un detalle estético: condicionan la solución técnica y la vida útil de lo que se ponga.

• Humedad y salitre. En los barrios próximos a la costa la carbonatación y la corrosión de armaduras avanzan más rápido que en el interior. Dos edificios de la misma edad, uno en Gros y otro en el Goierri, no tienen el mismo estado.
• Piedra arenisca. Buena parte del Centro y del Ensanche de Donostia es fachada de arenisca, que pide limpieza e hidrofugación específicas: lo que sirve para un monocapa aquí estropea la piedra.
• Edificios protegidos. En zonas con protección patrimonial el ayuntamiento limita materiales, colores y acabados, y eso se decide antes del proyecto, no durante la obra. Es trabajo de restauración de patrimonio construido.
• Andamio y vía pública. En calles estrechas del casco la ocupación de vía pública tiene sus propios permisos y tasas, y condiciona el plazo de obra tanto como la propia fachada.

Qué mueve el precio

No hay un precio por metro cuadrado que valga para todo. Lo que de verdad mueve la cifra:

• El estado real del soporte, que sólo se conoce con las catas: no es lo mismo reparar que sustituir.
• La solución: reparar y pintar, SATE o fachada ventilada. El aislamiento encarece la obra y a la vez es lo que desbloquea la ayuda mayor y baja la factura energética.
• La altura y la accesibilidad del andamio.
• Los elementos singulares: balcones, cornisas, miradores, carpintería de madera.
• Si hay que intervenir en estructura, que es otra obra distinta: rehabilitación de estructuras.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto dura la obra de una fachada?

La ejecución de una fachada de un portal medio suele estar entre dos y cuatro meses, según superficie, solución y meteorología. Lo largo no es la obra: es todo lo anterior.

¿Hace falta mayoría para aprobarla?

Las obras necesarias de conservación y seguridad no requieren acuerdo: son obligatorias para la comunidad. Las de mejora —aislamiento, por ejemplo— sí se votan, y las de accesibilidad tienen un régimen propio en la Ley de Propiedad Horizontal.

¿Se puede rehabilitar en invierno?

Con el clima de Gipuzkoa hay que contar con parones por lluvia. Los morteros y pinturas tienen límites de temperatura y humedad, y forzarlos es la vía rápida a que la fachada vuelva a fallar en cinco años.

¿Y si el edificio no tiene la ITE hecha?

Se hace antes. Si ya hay patologías visibles, la ITE será desfavorable y marcará plazos para subsanarlas, lo que en la práctica obliga a la obra. Mejor llegar con ella hecha y con el proyecto redactado.